Vous envisagez sérieusement de proposer votre logement à la location ? Vous pouvez vouloir louer votre résidence principale le temps que le contexte soit favorable à une vente, par exemple. Quelles que soient vos raisons, le fait de mettre en location à Annemasse n’est pas un projet à prendre à la légère. La location est encadrée par la loi et exige le respect de certaines règles. Voici nos conseils pour réussir votre projet locatif !
Définissez les contours de votre projet de location
Avant de mettre en location à Annemasse, il faut bien déterminer votre projet de location et notamment le type de location désiré. En France, la plupart des locations sont des résidences principales louées nues (sans meubles) pour de longues durées. Mais il y a d’autres possibilités comme la location meublée ou encore la location saisonnière. Faisons le point sur les différents types de location.
Durée de location
La première question à vous poser et celle de la durée. Pour combien de temps envisagez-vous de louer votre bien immobilier ?
La mise en location d’un logement peut s’effectuer sur une longue ou sur une courte période. Vous pouvez par exemple décider de louer votre logement pendant une année seulement, notamment si vous avez le projet de vendre le bien ensuite. Vous pouvez opter pour une location longue durée si aucune vente n’est prévue.
La durée de votre location dépend de la nature de votre projet.
Location nue et location meublée
Pour mettre en location à Annemasse, vous avez le choix entre deux grands types de location :
- La location nue. Vous louez un logement vide. Ce type de location est encadré par la loi du 6 juillet 1989.
- La location meublée. Vous louez un logement avec un certain nombre d’équipements, au minimum de quoi permettre au locataire de vivre sans avoir besoin d’emmener ses propres meubles. La liste du mobilier à fournir est mentionnée dans ce décret du 31 juillet 2015). La location meublée n’est pas soumise à la loi de 1989 mais elle est encadrée par la loi Alur depuis son adoption en 2014.
Louer un logement vide ou meublé ? Dans tous les cas, une notion doit être respectée, celle du logement décent.
Différents contrats de location
Le type de location souhaité détermine le bail applicable :
- Pour la location nue, il s’agit d’un bail de 3 ans renouvelable par reconduction tacite.
- Pour la location meublée, c’est un bail d’un an renouvelable par reconduction tacite qui s’applique. Cette durée baisse à 9 mois (sans reconduction tacite) si le locataire est un étudiant.
- Dans le cadre d’une colocation (une location partagée entre plusieurs locataires), il est possible de faire un bail unique ou de faire signer plusieurs baux. Vous trouverez toutes les informations à ce sujet sur le site de la Fnaim.
Si le locataire souhaite mettre fin au contrat de location, tous les baux font désormais l’objet d’un préavis d’1 mois. En tant que propriétaire bailleur vous devez respecter un préavis de 6 mois pour donner congé au locataire et remplir les conditions suivantes :
- Vous voulez mettre le logement à disposition d’un membre de votre famille ou l’habiter vous-même ;
- Vous voulez mettre le bien en vente ;
- Le locataire ne respecte pas les conditions d’occupation (tapage nocturne, dégradations, etc.).
Fiscalité locative
Mettre en location à Annemasse vous fait profiter de revenus locatifs. Selon le type de location, la fiscalité change. Voici les différentes options :
- La location meublée est considérée comme une activité commerciale. Les revenus locatifs sont donc soumis au régime d’imposition des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En fonction des revenus perçus, vous pouvez opter pour le statut LMNP (loueur meublé non-professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel), avec des avantages fiscaux différents.
- La location nue (ou non meublée) est soumise au régime d’imposition des revenus fonciers. Ces revenus sont composés des loyers bruts perçus pendant l’année (auxquels on déduit les provisions pour charges). Ces revenus doivent être déclarés par le biais du formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers).
En tant que loueur, vous serez donc concerné par un de ces trois régimes fiscaux :
- Le micro BIC ou micro foncier (selon que la location est meublée ou nue) ;
- Le régime réel simplifié ;
- Le régime normal.
Le régime fiscal dépend du montant des revenus perçus et donne doit à des avantages fiscaux différents.
Montant du loyer
Pour déterminer le montant du loyer, il faut se baser sur la réalité du marché immobilier local. Pour cela, vous pouvez vous intéresser aux loyers pratiqués dans votre commune, mais aussi dans votre quartier (voire la rue), pour un logement équivalent.
À vous de choisir ensuite les modalités de paiement. À savoir : par chèque ou par virement bancaire.
Si vous souhaitez réviser le montant du loyer, vous devez vous appuyer sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee.
À propos de la plus-value
Lors de la vente d’un bien immobilier, il est possible de réaliser une plus-value. S’il s’agit de votre résidence principale, vous n’aurez pas à payer de taxe sur la plus-value. Mais sachez que mettre en location à Annemasse vous fait tomber dans le régime commun. Cela signifie que vous ne pourrez pas profiter de l’exonération sur les plus-values immobilières.
Les vérifications à effectuer avant de mettre en location à Annemasse
Pour réussir votre projet de mise en location, procéder à quelques vérifications en amont :
- L’état général du logement ;
- La propreté ;
- L’état des meubles et le fonctionnement des équipements ;
- Les éventuels problèmes à régler (dégât des eaux, humidité, etc.).
Pour louer dans de bonnes conditions, faites les travaux de réparation, de rénovation ou d’entretien. Cela vous permettra d’avoir plus de candidatures.
Il faudra bien sûr présenter à votre locataire un certain nombre de diagnostics immobiliers obligatoires.
En suivant ces quelques conseils, vous pouvez louer votre appartement ! Voici un article pour en savoir plus sur les obligations du bailleur et du locataire.
