L’étude des critères d’estimation permet à un agent immobilier de déterminer la valeur d’un logement. Certes, tel ou tel argument revalorise le bien, mais pas seulement. Dans beaucoup de cas, votre propriété peut perdre de la valeur au lieu d’en gagner. Au contraire des critères positifs, il y a donc des critères défavorisants. Avant votre estimation immobilière à Annemasse, découvrez de quoi il s’agit et comment atténuer leur impact négatif (quand c’est possible).
Les facteurs défavorisants dans une estimation immobilière à Annemasse, tous logements confondus
Voici les facteurs défavorisants lors d’une estimation immobilière à Annemasse, valables pour tous les logements :
- Mauvais emplacement. C’est le facteur primordial d’une estimation. Dans un quartier coté, un bien prend de la valeur. Si le secteur est mal famé ou proche d’une nuisance, c’est le contraire.
- Nuisances sonores. La proximité avec des gares de transport (bus, train), des grandes artères, ou une activité bruyante (restaurant, garage, etc.) fait baisser la valeur.
- Éloignement avec les moyens de transport. Devoir faire plus de dix minutes à pieds pour aller prendre son bus ne fait pas rêver.
- Mauvais DPE. Un DPE mal noté impacte négativement la valeur du bien (plus de détails dans cet article).
- Travaux nécessaires. Si l’état général nécessite des réparations ou rénovations, la valeur du logement diminue.
- Chauffage électrique. Des radiateurs électriques sont très voraces, à moins de la dernière génération. Il faut baisser le futur prix de vente.
- Vis-à-vis important. Un manque de vie privée n’encourage pas à acheter.
- Manque d’ensoleillement. Une mauvaise exposition et/ou un manque de fenêtres ne font pas rêver.
- Mauvais agencement des pièces. Même si la taille du logement est convenable, s’il est difficile de circuler ou de déplacer des meubles, c’est un gâchis d’espace.
- Personnalisation des lieux. Les finitions reflètent trop la personnalité du propriétaire ? Le bien aurait eu plus de valeur « neutre », pour laisser les acheteurs s’y projeter.
- Logement « spécial ». Atelier d’art réhabilité, loft, souplex, etc. C’est difficile à comparer, donc à estimer. Et il est plus difficile de trouver preneur.
- Contexte défavorable. Cela peut être la mauvaise période pour vendre. Il y a moins d’acheteurs, pour cause de baisse du pouvoir d’achat. Ou les prix de l’immobilier ont baissé, vous ne vendrez donc pas au meilleur prix.
Les facteurs propres à un appartement
Voici les facteurs impactant négativement une estimation immobilière à Annemasse pour un appartement :
- Rez-de-chaussée. Peu demandé, car proche de la rue et moins sûr qu’un appartement dans les étages.
- Charges de copropriété d’un montant élevé. Avant d’acheter un appartement, l’acquéreur va étudier méticuleusement le montant des charges pour les années précédentes. Si elles coûtent trop cher, ce sera un frein pour vendre. Il faut anticiper une baisse du prix de vente.
- Problèmes avec le syndic. L’acheteur devient solidaire de la communauté qu’il intègre. Si une tension existe déjà avec le syndic de copropriété (dettes ou gestion transitoire, par exemple), ce n’est pas valorisant. Une estimation immobilière à Annemasse en pâtira.
Ce que vous pouvez faire pour atténuer les critères défavorisants
Les critères défavorisants ne le sont pas toujours, suivant la subjectivité des acheteurs. Ce que la plupart considèrent comme un défaut, une minorité peut ne pas y voir d’inconvénient. Vous pouvez aussi résoudre un défaut jugé problématique. Il suffit de vous poser la bonne question :
- Est-ce ou non la faute du logement ? Par exemple, si le problème est le bruit, est-ce davantage la faute à l’isolation ou au quartier ?
- Que pouvez-vous y faire ? Cela peut être des travaux de rénovation, des améliorations de performances énergétiques, la dépersonnalisation du logement (peintures blanches, décoration neutre), etc.
- Des travaux seraient-ils rentables ? Agrandir une pièce, par exemple, pourrait coûter plus cher que ce que ça apporterait à votre estimation immobilière à Annemasse.
S’il n’y a rien à faire, terminez quand même votre estimation. Vous pouvez toujours tomber sur l’acheteur idéal.
